부동산 한걸음

🧨 역전세란 무엇인가? 갑자기 보증금을 돌려줄 수 없는 상황역전세는 현재 전세 시세가 과거보다 하락해기존 세입자에게 계약 만료 시 보증금을 반환하지 못하는 현상을 말합니다.2025년 현재, 수도권과 지방 주요 지역에서 역전세 사례가 급증하고 있습니다.📉 왜 역전세가 발생하는가?금리 인상으로 매수 수요 감소 → 전세 수요도 하락공급 폭증 지역에서 가격 경쟁 발생전세가율 하락 → 자산가치 하락깡통전세와 맞물려 보증금 손실 위험 증가📌 전세금 반환이 불가능하면:→ 집주인은 계약 연장을 요구하거나 대출로 돌려막기 시도→ 세입자는 보증금 미반환 위험에 노출🏚️ 깡통전세란? 자산가치보다 보증금이 더 큰 위험한 거래깡통전세는 집값보다 전세보증금이 더 큰 상태를 의미합니다.즉, 매매가 – 전세보증금 일 경우 깡..

📌 대출 규제 속 실수요자, 지금 집 사도 될까?2025년 6월 27일 발표된 정부의 부동산 금융 규제 강화 정책은단지 투자자만을 대상으로 한 것이 아닙니다.실거주 목적의 무주택자까지도 영향을 받을 수밖에 없는LTV, DSR, 중도금 대출 심사 기준 강화가 동시에 이루어졌기 때문입니다.이러한 상황에서 실수요자들은 고민에 빠집니다.지금 집을 사는 게 맞을까?대출이 줄어드니 지역·평형 선택도 바꿔야 하나?기다리면 더 싸질까? 아님 지금이 기회일까?이번 글에서는 규제 강화 속에서 실거주자가 실제로 활용할 수 있는현실적인 매수 전략을 정리해 드리겠습니다.💡 전략 1: ‘내가 살 수 있는 가격대’를 먼저 정하라대출 규제가 강화되면서,이제는 ‘내가 사고 싶은 집’보다‘내가 살 수 있는 집’을 먼저 파악하는 것이..

📌 중도금 대출이란? 분양 계약자의 핵심 자금 수단‘중도금 대출’은 분양 아파트 계약 후 잔금 납부 전까지 수차례 나누어 납부하는 중도금(일반적으로 총 3~6회차)을 금융기관을 통해 대출로 처리하는 방식을 말합니다.대부분의 분양 계약자들은 중도금을 전액 또는 일부 대출에 의존합니다.즉, 중도금 대출은 분양권을 매수하거나 청약으로 당첨된 실수요자들에게 필수적인 자금 마련 수단입니다.하지만 최근 들어 정부의 부동산 대출 규제가 강화되며 중도금 대출 승인 거절 사례가 급증하고 있습니다.이럴 경우, 대출 의존도가 높은 계약자들은 분양 포기, 계약금 몰수, 유동성 위기에 빠질 수 있습니다.🚫 중도금 대출이 거절되는 대표적 사례2025년 기준, 아래와 같은 상황에서는 중도금 대출이 거절될 가능성이 매우 높습니다..

📌 비주택 상품, 그동안 대출 규제의 사각지대였다최근 몇 년간 부동산 투자 시장에서 오피스텔과 **생활형숙박시설(이하 생숙)**은아파트 규제가 강화될수록 주목받는 우회 투자처로 떠올랐습니다.특히,아파트에 비해 분양가가 낮고,주거용으로 실사용이 가능하며,대출이 비교적 자유롭다는 장점 때문에실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 틈새 상품이었습니다.하지만 2025년 6월 이후,정부는 오피스텔과 생숙에 대한 대출 심사 강화 및 규제 확대 기조를 명확히 하며사실상 “더 이상 안전한 회피처가 아니다”는 신호를 보냈습니다.🚫 생숙·오피스텔도 대출 제한 본격화과거에는 오피스텔·생숙은 비주택으로 분류되어LTV 규제DSR 심사청약 제한주택 수 산정등에서 자유로웠습니다.그러나 현재는 거의 모든 대출 규제가 적용되거나 확대..

🏡 실수요자란 누구인가? 정책의 보호 대상에서 배제되는 현실‘실수요자’는 말 그대로 실제 거주 목적의 주택을 구입하려는 사람을 의미합니다.정부 정책에서는 일반적으로 다음과 같은 경우를 실수요자로 분류합니다.무주택자 또는 1주택 처분 조건부 구입자생애최초 주택 구입자신혼부부, 청년, 고령자 등 주거 취약 계층일정 소득 이하 중산층 가구하지만 2025년 6월 발표된 부동산 대출 규제 강화 정책은 이러한 실수요자들에게도 대출 장벽을 높이고 있습니다. 단지 투기 수요를 억제하려는 목적만이 아니라, 가계부채 총량 자체를 줄이겠다는 방침이기 때문입니다.그 결과, 현재 주택을 구매하려는 실수요자들조차도 대출 승인이 어렵거나, 한도가 부족한 상황에 놓이게 되었습니다.📉 강화된 DSR 규제, 실수요자의 가장 큰 장애..

📌 비조정지역이란? 규제에서 벗어난 마지막 보루였던 곳부동산 시장에서 ‘비조정지역’이란 투기과열지구·조정대상지역으로 지정되지 않은 곳을 의미합니다.즉, 대출 규제나 세제 규제가 상대적으로 완화된 **‘정책의 사각지대’**였죠.이러한 비조정지역은 그동안 LTV 70% 적용, 전매제한 없음, 양도세 중과 배제 등의 혜택이 있어 투자자들의 마지막 피난처처럼 여겨졌습니다. 특히 서울, 수도권의 규제가 강해질수록 지방 중소도시와 외곽지역에 갭투자, 신축 아파트 매입, 오피스텔 투자 등이 몰리는 현상이 반복되었습니다.하지만 2025년 6월 27일 발표된 정부의 대출 규제 강화 방안은 이 비조정지역마저 사실상 규제권 안으로 포섭해버렸습니다.💥 이번 대출 규제, 비조정지역도 예외 아니다이번 대출 규제에서 가장 핵심..