부동산 한걸음

🔄 매매 포기자 급증, 전세로 이동하는 실수요자들2025년 중반, 부동산 대출 규제 강화와 고금리 기조 속에서실수요자들의 매매 진입 장벽은 더욱 높아졌습니다.이로 인해 가장 두드러지는 현상은 바로 전세 시장의 수요 증가입니다.과거에는 매수 전환 기대감으로 전세 수요가 다소 줄어드는 양상이었지만,최근엔 오히려 **"당분간 매매는 불가능하니, 전세로 눈을 돌리자"**는 흐름이다시금 강하게 나타나고 있습니다.📌 전세는 ‘대체 주거 수단’이 아니라, 매매 포기자의 최후 선택지가 되었습니다.📈 통계로 보는 전세 수요 증가의 흐름2025년 4~6월, 수도권과 광역시 주요 지역을 중심으로전세 거래량과 전세가격지수 모두 상승 전환되었습니다.항목2025년 3월2025년 6월변화율서울 전세 거래량18,120건22,7..

🧭 기준금리 동결, 그런데 왜 시장은 얼어붙었나?2025년 하반기 현재, 한국은행은 기준금리를 3.5% 수준으로 동결하고 있습니다.이는 시장에 안도감을 주는 정책 같지만, 실제 부동산 시장의 반응은 정반대입니다.왜일까요?그 이유는 금리 동결 자체보다 대출 규제 강화의 파장이 훨씬 크기 때문입니다.금리는 동결되었지만, DSR 강화·LTV 축소·보증심사 강화 등의 구조적 금융 제한이매수심리를 꺾고, 부동산 시장을 얼어붙게 만들고 있습니다.💡 매수심리 지표, 실제로 어떻게 변했나?2025년 상반기부터 현재까지, 매수심리 지표는 뚜렷한 하락세를 보이고 있습니다.구분2024년 12월2025년 6월변화폭KB 매수우위지수103.283.7-19.5서울 부동산 매수심리지수94.176.3-17.8전국 아파트 실거래지수..

1. 거래량 급감은 단순한 숫자가 아니다2025년 중반, 부동산 시장의 가장 뚜렷한 변화는 ‘거래 절벽’입니다.이 현상은 단순히 주택 매매가 줄었다는 뜻을 넘어,시장 내 심리, 정책 효과, 수급 구조 변화를 모두 반영한 복합 신호입니다.과거에는 가격이 먼저 흔들리고 거래량이 따라갔지만,지금은 거래가 멈추고, 가격이 따라 하락하는 국면이 명확해지고 있습니다.이 글에서는 거래량이 왜 급감했는지,이후 어떤 변화가 예상되는지를 실증 데이터 기반으로 살펴보겠습니다.2. 실제 거래량 변화: 통계로 본 거래절벽🔍 수도권 기준 2025년 상반기 주택 매매 거래량구분2024년 상반기2025년 상반기감소율서울35,280건24,030건-31.9%경기48,960건31,210건-36.3%인천12,470건7,850건-37.1%..

1. 불안한 하반기, 가격 흐름을 주목해야 하는 이유2025년 하반기를 맞아 부동산 시장은 이전과는 다른 새로운 국면에 들어섰습니다.기준금리는 3.5%로 동결되었고, 금리 부담은 여전하지만 정점을 향해 가고 있으며무엇보다 DSR 규제 강화, LTV 축소, 중도금·잔금대출 심사 강화 등대출 문턱이 올라간 상황이 가격 향방에 큰 영향을 주고 있습니다.◇전통적으로 부동산 가격은 거래량, 심리·정책, 공급·수요의 3요소에 의해 움직입니다.2025년 하반기는 대출 규제라는 인위적 공급제한 장치가 매수 수요에 대한 직접적인 타격을 주고 있다는 점에서다른 시기와 크게 다른 양상을 띠고 있습니다.2. 2025년 하반기 주요 규제 요약🔹 기준금리 동결 (3.5%)한은은 인하 여력 판단 보류금융기관은 여전히 고정금리 중..

📌 실수요 대출도 예외 아니다: 규제의 범위는 점점 확대 중전세자금대출과 중도금대출은 한때 ‘실수요자 보호 수단’으로 인식되어강한 규제의 대상에서 상대적으로 자유로웠던 상품입니다.하지만 2025년 중반 기준, 이 두 대출마저 규제의 직·간접적 영향을 받고승인 거절 또는 한도 축소 사례가 빠르게 늘고 있습니다.📉 정부의 기조는 “투기 억제”에서→ “총부채 억제”로 전환되었기 때문에전세와 분양 아파트를 노리는 실수요자도 더 이상 안심할 수 없는 상황입니다.🏠 전세자금대출: 예전처럼 받기 어려운 시대✅ 1. DSR 반영 여부에 따라 승인 갈림길전세자금대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 적용에서 한동안 제외되어 왔지만,2024년 이후 단계적으로 일부 금융기관에서는 DSR 반영이 시작되었습니다.정책상품(버팀..

🧭 ‘구축’ 아파트도 규제 대상일까? 많은 이들의 착각많은 실수요자들은 신축 아파트나 고가 주택에만 금융 규제가 적용된다고 오해합니다.하지만 구축 아파트, 특히 10년 이상 된 아파트를 매수하려는 경우에도대출 심사 기준과 조건은 동일하게 적용됩니다.📌 다만 규제는 동일하지만, 매입자 입장에서는 더 불리한 상황이 많습니다.그 이유는 다음과 같습니다.🔍 구축 아파트 매수 시 금융상 불이익이 생기는 이유✅ 1. 감정평가액 기준 대출한도 축소오래된 아파트일수록 은행 감정평가가 낮게 책정됨매매가 기준 LTV가 아닌 감정가 기준 대출한도 적용예: 매매가 3억 → 감정가 2.6억 → LTV 70% 적용 시 실제 대출한도는 1.82억📌 감정가 하락으로 실질적인 LTV 축소 효과가 발생합니다.✅ 2. 유지·보수 ..