📊 대출 규제로 거래량 급감? 시장 반응 분석

 

1. 거래량 급감은 단순한 숫자가 아니다

2025년 중반, 부동산 시장의 가장 뚜렷한 변화는 ‘거래 절벽’입니다.
이 현상은 단순히 주택 매매가 줄었다는 뜻을 넘어,
시장 내 심리, 정책 효과, 수급 구조 변화를 모두 반영한 복합 신호입니다.

과거에는 가격이 먼저 흔들리고 거래량이 따라갔지만,
지금은 거래가 멈추고, 가격이 따라 하락하는 국면이 명확해지고 있습니다.
이 글에서는 거래량이 왜 급감했는지,
이후 어떤 변화가 예상되는지를 실증 데이터 기반으로 살펴보겠습니다.

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2. 실제 거래량 변화: 통계로 본 거래절벽

🔍 수도권 기준 2025년 상반기 주택 매매 거래량

구분2024년 상반기2025년 상반기감소율

서울	35,280건	24,030건	-31.9%
경기	48,960건	31,210건	-36.3%
인천	12,470건	7,850건	-37.1%

 

• 서울은 고가 주택 DSR 초과로 자금 부족
• 경기·인천은 중저가 주택이라도 중도금·잔금대출 실행 거절 사례 다수

📌 수도권 전체적으로 약 33~38% 거래량 급감 → 명확한 정책 영향

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3. 왜 거래가 줄었나? 원인 분석

① 대출 가능 금액의 현실적 축소

• 과거: 연봉 5,000만 원 → 최대 4억~5억 대출 가능
• 2025년: 같은 조건 → 2억 초반 수준으로 대폭 감소
• 고정비 증가로 총부채 원리금 상환 능력 제한

② 은행의 자체 심사 기준 상향

• HUG 보증 제한, DSR 적용 엄격화
• 정책금융 제외 시 민간 금융 이용 불가 사례 속출

③ 매도자와 매수자의 간극 확대

• 매도자: 고점 기대감 여전
• 매수자: 자금 여력 부족으로 가격 하락 요구
  → 실거래 성사 어려움

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4. 시장 심리는 지금 어떤 상태인가?

📉 매수심리 위축

• KB국민은행 매수우위지수: 2024년 80대 → 2025년 60대 초반
• ‘지금 사면 손해 본다’는 인식 확산

📉 관망세 장기화

• 전세나 월세로 ‘한 템포 쉬자’는 수요 증가
• 실거래 건수보다 상담 건수만 늘어나는 중

📉 투자수요 이탈

• 갭투자 실종
• 외곽 지역 아파트 가격 선제적 하락

📌 심리는 아직 바닥이 아니지만, 명확히 하향 곡선 진입 중

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5. 향후 시나리오와 전략 제안

🔮 시나리오별 예측

시나리오정책 방향거래량 전망

규제 유지	DSR, LTV 동결	거래량 회복 어려움, 현 수준 유지
일부 완화	정책금융 확대	10~15% 회복 가능성
금리 인하 병행	실수요자 매수 재개	20% 이상 거래량 회복 가능

 

🧠 전략 제안

• 실수요자: 급매물 중심 접근, DSR 범위 내 상품 활용
• 투자자: 분양권 매수보다 실거주+환금성 좋은 소형 아파트 관심
• 세입자: 월세 상승 전에 계약 갱신 전략 고려

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6. 결론: 거래량은 시장의 건강지표다

거래량은 단순한 수치가 아닌 시장 내 모든 요소가 반영된 종합 신호입니다.
현재의 거래량 급감은 단지 규제 때문만이 아니라,
금융 조건 악화, 미래 불확실성, 구매력 약화 등
다양한 변수들이 결합된 결과입니다.

2025년 하반기 부동산 시장의 핵심은
“가격이 아니라 거래가 움직이느냐”입니다.
거래가 회복되면 가격도 안정되고,
그렇지 않으면 하락세가 더 가팔라질 것입니다.