🏠 대출 한도 줄어든 상황에서 집 사는 5가지 방법

 

 

💡 대출 규제 강화 시대, 집을 사는 것이 불가능할까?

2025년 하반기 현재, 부동산 시장의 가장 큰 화두는 **“대출 규제 강화”**입니다.
기준금리는 동결되었지만, 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 일괄 적용,
보증 요건 강화, LTV 제한, 중도금·잔금 대출 심사 강화 등
실제 집을 구매하는 데 필요한 금융 접근성은 전보다 훨씬 낮아진 상황입니다.

하지만 이런 환경에서도 자금 전략을 다르게 가져가면 충분히 매수는 가능합니다.
이 글에서는 대출 한도가 줄어든 상황에서 실질적으로 집을 살 수 있는 다섯 가지 방법을
실사례 중심으로 정리해드립니다.

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① 💳 정책 금융상품 최대한 활용하기

대출 규제가 아무리 강해도, 정책 금융상품은 예외 조건을 적용받습니다.

✅ 대표적인 정책 대출

상품명	주요 조건	최대 한도	금리
보금자리론	무주택자, 소득 7천만 원 이하	5억 원	연 3.65~4.25%
디딤돌대출	생애최초 구입자, 소득 6천만 원 이하	2억~2.5억 원	연 2.15~3.15%
신혼희망대출	혼인 7년 이내 부부	최대 4억 원	2%대 중반

 

• DSR 계산에서 일부 제외되거나 완화 적용
• 소득 수준이 낮더라도 실행 가능
• 생애최초자·신혼부부일수록 활용 폭 넓음

📌 일반 주담대보다 낮은 금리 + 높은 한도 → 실수요자의 유일한 돌파구

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② 🏘️ 구축 아파트, 급매 중심 전략

신축 위주로 오르던 시장이 조정되면서
노후된 구축 아파트의 급매물이 증가하고 있습니다.
이때 매매가 자체가 낮기 때문에, 적은 대출만으로도 구입 가능한 장점이 있습니다.

항목	신축	구축
평균 매매가	8~10억 원	4~6억 원
필요 자기자본	3억 이상	1억~2억 원
리모델링 필요 여부	거의 없음	필수 (비용 3천~5천만 원 예상)

 

📌 대출 한도는 줄어도 가격이 낮은 매물 위주로 눈을 돌리면 충분히 구매 가능

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③ 💼 기존 자산 활용: 전세보증금·신용대출 연계

현금 여유가 없는 경우, 보유 중인 전세보증금이나
기존 신용대출과의 연계를 고려할 수 있습니다.

전세보증금 전환 전략

• 기존 살고 있는 전세보증금 → 매수 시 계약금으로 활용
• 잔금대출 가능 시 일부 충당
• 보증금 반환 전 미리 대출 가능성 확인 필요

신용대출 활용

• 고신용자 기준으로 5,000만 원~1억 원까지 가능
• DSR 반영되므로 단기 상환 계획 필수
• 보금자리론 병행 시 일부 제외 적용 가능

📌 "대출 총액"만 보지 말고, 조합과 구조 최적화 전략이 중요

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④ 🏗️ 분양권 시장 접근: 준공 임박한 단지 노려라

최근 수도권을 중심으로
청약 포기 → 분양권 전매 매물 증가 현상이 이어지고 있습니다.
특히 입주가 6개월 이내로 다가온 단지의 경우,

• 실입주 리스크는 적고
• 시세보다 낮은 급매도 나오는 경우가 많습니다.

주의사항

• 중도금 대출 승계 조건 확인
• 잔금대출 심사 기준 명확히 확인 (DSR 반영 여부, 실거주 조건 등)
• 분양권 세금 혜택 검토 (생애최초/1주택자 기준)

📌 입주가 임박한 분양권은 실거주 가능성과 시세 차익 가능성을 동시에 가진 자산

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⑤ 👨‍👩‍👧 공동명의·부부합산 전략으로 자금 여력 늘리기

단독으로 주택 구입이 어려운 경우,
배우자나 가족과의 공동명의를 통해 대출 여력을 넓히는 것도 방법입니다.

방법 예시

• 맞벌이 부부 → 소득 합산으로 DSR 여유 확보
• 공동명의 → 자금 출처 분산 가능
• 혼인 전 동거 시기 포함 시 신혼부부 조건 충족 가능성

전략	장점	주의사항
공동명의	소득 합산, 대출 여력 증가	추후 매도 시 세금 분배 이슈
증여 혼합	부모 지원 + 본인 매수	증여세 신고 필요

 

📌 “가족 재원 총동원” 전략은 실수요라면 불법이 아님
→ 단, 자금출처·증빙은 투명하게 정리해야 함

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📘 정리: 대출 한도 줄어도, 전략은 무한하다

2025년 현재, 예전처럼 큰 금액을 쉽게 대출받아 집을 사는 시대는 끝났습니다.
하지만 그만큼 다양한 방법을 통해 금융과 자산을 결합하는 전략적 사고가 중요해졌습니다.

기본 원칙은 다음과 같습니다.

1. 정책대출 먼저 체크
2. 매수 대상 가격대 현실화
3. 보유자산 적극 활용
4. 구조 최적화: 대출 + 분양권 + 가족 공동 전략 병행
5. 세무·증빙 체계화 필수

결론적으로,
대출 한도가 줄었다고 해서 집을 못 사는 건 아닙니다.
어떻게 조합하고, 얼마나 준비했는지가 집을 사는 기준이 되는 시대입니다.