📉 정부 규제 강화 이후, 분양권 시장은 어디로 가나?

 

 

🏗️ 분양권이란? 청약·투자 수단이었던 분양권의 개요

‘분양권’은 아파트나 오피스텔 등의 분양 계약 체결 이후, 입주 전까지 발생하는 계약상의 권리입니다.
과거에는 청약으로 시세차익을 얻는 대표 투자 수단이었으나,
2023년 이후 각종 규제 강화로 거래가 위축되었습니다.

---

📉 규제 3종세트: 분양권 시장이 침체된 이유

2025년에도 여전히 다음과 같은 강력한 규제가 유지되고 있습니다:

① 전매제한 강화

• 투기과열지구: 최대 10년까지 전매 금지
• 수도권 일부: 중도금 납입 후에도 제한

② 양도세 중과

• 단기 매매 시 70% 이상 중과세
• 다주택자 매입 시 취득세 최대 12%

③ 대출 규제

• 분양권 보유자도 DSR 적용 대상
• 입주 시점 전까지도 잔금대출 불가 사례 다수

이러한 복합 규제로 인해 분양권은
과거와 같은 ‘확정수익’이 아닌,
고위험·고변동성 자산으로 바뀌고 있습니다.

---

🧮 현재 분양권 시장의 주요 현상

• 마피(마이너스 프리미엄) 매물 증가
• 입주 포기 사례 다수 발생
• 수도권 외곽, 지방은 분양권 거래 자체가 실종

📌 특히 고금리와 DSR 확대는 분양권 매수자에게 큰 부담을 주고 있으며
잔금 납부를 위한 자금 확보가 어렵다는 이유로
중도 포기자가 늘고 있습니다.

---

💡 분양권 실수요자가 활용할 수 있는 전략

분양권은 여전히 실수요자에게는 유용한 진입 수단이 될 수 있습니다.
단, 다음 전략이 필수입니다.

✅ 중도금 대출 가능 여부 확인

• 건설사와 제휴 금융기관별로 조건 상이
• DSR 사전 확인 필요

✅ 분양권 양수도 시 주의

• 취득세 중과 여부 확인
• 실입주가 목적임을 증빙할 수 있도록 계약서, 전입계획 등 준비

✅ ‘마피 매물’은 기회가 될 수 있음

• 단, 입주예정일, 미납금, 옵션 미확정 비용 등 확인 필수

---

📘 2025년 이후 분양권 시장 전망

• 단기적: 입주 부담, 대출 제한 → 거래량 축소
• 중장기적: 금리 하락 시점 맞물려 일부 시장 회복 가능
• 수도권 핵심지역, 브랜드 대단지 중심으로 선별적 회복 예상

📌 결론: 분양권은 철저한 분석 없이는 절대 접근해서는 안 되는 자산입니다.