6.27 부동산 대출 규제
🏘️ 규제 이후, 전세 수요 증가 가능성은?
dct리포트
2025. 7. 10. 11:00
🔄 매매 포기자 급증, 전세로 이동하는 실수요자들
2025년 중반, 부동산 대출 규제 강화와 고금리 기조 속에서
실수요자들의 매매 진입 장벽은 더욱 높아졌습니다.
이로 인해 가장 두드러지는 현상은 바로 전세 시장의 수요 증가입니다.
과거에는 매수 전환 기대감으로 전세 수요가 다소 줄어드는 양상이었지만,
최근엔 오히려 **"당분간 매매는 불가능하니, 전세로 눈을 돌리자"**는 흐름이
다시금 강하게 나타나고 있습니다.
📌 전세는 ‘대체 주거 수단’이 아니라, 매매 포기자의 최후 선택지가 되었습니다.
📈 통계로 보는 전세 수요 증가의 흐름
2025년 4~6월, 수도권과 광역시 주요 지역을 중심으로
전세 거래량과 전세가격지수 모두 상승 전환되었습니다.
항목2025년 3월2025년 6월변화율
| 서울 전세 거래량 | 18,120건 | 22,780건 | ▲ 25.7% |
| 수도권 전세가 지수 | 94.3 | 97.8 | ▲ 3.7% |
| 중소형 전세 비율 | 62% | 68% | ▲ 6%p |
- 중소형 아파트 중심으로 실거주 목적 전세 선호 증가
- 고가 주택 전세는 정체, 중저가 매물에 집중 현상 발생
📌 전세의 중심축이 다시 실수요로 회귀하고 있음은 통계로 입증됩니다.
📉 전세 수요 증가의 직접적 원인 3가지
✅ ① 대출 규제 강화
- DSR 일괄 적용으로 매수 자금 부족
- 잔금대출 불확실성 증가
→ “사고 싶지만 못 사는” 수요 전세로 유입
✅ ② 금리 부담 확대
- 주담대 고정금리 4.7~5.3% 수준
- 월 200만 원 이상 원리금 상환 부담
→ 전세는 월세보다 초기 자금만 있으면 비용 절감
✅ ③ 청약 불확실성
- 청약 당첨 후 자금 부족으로 포기 사례 ↑
- 실입주 보증 요건 등 강화 → 청약 매력 감소
→ 분양 포기자들이 전세로 다시 유턴
📦 전세 시장 공급과 수요, 지금 어떤 상태일까?
🏠 공급 측면: 점진적 감소
- 갭투자 수요 축소 → 전세 물량 자연 감소
- 전세 임대 사업자 폐지 → 다가구·다세대 전세 물량 줄어듦
- 전세 보증 사고 증가로 집주인 리스크 회피 경향
👥 수요 측면: 실수요 중심 증가
- 신혼부부, 30~40대 직장인, 자녀 학군 수요 등
- **“집 사는 건 어렵지만, 거주 수준은 유지하고 싶다”**는 수요층 많음
📌 공급은 줄고 수요는 느는, 전형적인 전세가 상승 압력 구조입니다.
📚 전세가 상승 가능성과 세입자 전략
📈 전세가 상승 시그널
- 강북구, 중랑구, 수원, 화성 등 비인기 지역부터 전세가 상승
- 구축 소형 위주 전세 계약 증가 → 신축 전세보다 선호
- 서울 외곽 신도시 전세가 3개월 연속 상승
📌 집값은 떨어져도 전세금은 오른다 → 주거비 부담 전가 가능성 커짐
🛠 세입자 전략 정리
- 전세보증보험 필수 가입
→ 전세사기 리스크 방지 - 중소형 위주 매물 우선 고려
→ 대출 없이 보증금 확보 가능한 수준 유지 - 장기계약 유도
→ 2년 이상 계약 시 추후 인상률 방지 - 학군, 교통 등 미래 수요 있는 지역 선점
→ 전세 계약 후 입주대기 매수로 전환 전략 가능
🧾 결론: 전세 수요는 증가세, ‘임시 피난처’가 아닌 전략 거주지로
2025년 하반기, 전세 수요는 단순히 매매 대체가 아니라
시장 불확실성 속에서 실수요자들이 찾은 전략적 거주 수단으로 자리 잡고 있습니다.
전세 수요는 단기적으로는 전세가 상승을 이끌 수 있으며,
공급이 부족한 상황에서는 집값보다 전세가 먼저 반등할 가능성도 무시할 수 없습니다.
따라서 전세 시장을 단순한 ‘기다림의 수단’으로 보기보다는
시장 환경에 맞는 주거 전략의 일부로 활용해야 할 시점입니다.