🏢 구축 아파트 매수자, 금융규제에 어떤 불이익 있을까

 

🧭 ‘구축’ 아파트도 규제 대상일까? 많은 이들의 착각

많은 실수요자들은 신축 아파트나 고가 주택에만 금융 규제가 적용된다고 오해합니다.
하지만 구축 아파트, 특히 10년 이상 된 아파트를 매수하려는 경우에도
대출 심사 기준과 조건은 동일하게 적용됩니다.

📌 다만 규제는 동일하지만, 매입자 입장에서는 더 불리한 상황이 많습니다.
그 이유는 다음과 같습니다.

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🔍 구축 아파트 매수 시 금융상 불이익이 생기는 이유

✅ 1. 감정평가액 기준 대출한도 축소

• 오래된 아파트일수록 은행 감정평가가 낮게 책정됨
• 매매가 기준 LTV가 아닌 감정가 기준 대출한도 적용
• 예: 매매가 3억 → 감정가 2.6억 → LTV 70% 적용 시 실제 대출한도는 1.82억

📌 감정가 하락으로 실질적인 LTV 축소 효과가 발생합니다.

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✅ 2. 유지·보수 비용 부담 고려된 DSR 평가

• 금융기관에서는 노후화에 따른 지출 가능성을 반영
• 실질 소득이 같더라도 건물 노후도에 따라 DSR 승인 기준 보수적 적용
• 전기, 수도, 승강기 교체비 등의 부담 예상 포함

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✅ 3. 전세수익 및 환금성 낮음

• 대출 심사 시 임대수익 가능성이 함께 평가되나,
• 구축 아파트는 신축 대비 전세수요 약함
• 향후 매도 시 수요 부족 → 담보 가치 하락 위험으로 간주됨

📌 특히 지방 구축 아파트는 담보력 부족으로 인해 대출 자체가 거절되는 사례도 존재합니다.

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📉 신축 대비 구축 아파트 매수자 불이익 요약

항목신축 아파트구축 아파트

감정가 반영률	매매가와 유사	80~90% 수준
임대수익 기대	안정적	낮음
유지비 추정	낮음	높음
대출승인 가능성	상대적으로 높음	낮음

 

📌 같은 가격의 주택이라도 신축과 구축의 대출 가능성은 완전히 다를 수 있습니다.

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🛠️ 구축 아파트 매수 시 실전 대응 전략

✅ 1. 사전 감정가 확인 필수

• 매수 전 은행에 감정가 문의 → LTV 산정 기준 확인
• 가능하면 감정가 기준으로 협상해 매매가 낮추는 방식 고려

✅ 2. 공용부 수선 예정 확인

• 엘리베이터, 배관 등 노후 설비 수선 예정 여부 확인
• 수선 예정인 경우 → DSR 심사에 불리하므로 대출 시 영향 있음

✅ 3. 담보력 대체 가능한 보완서류 제출

• 가족 공동명의, 추가 보증인 등 통해 담보 신용도 보완
• 실제 거주 목적 증빙 시 정책금융 상품 적용 가능성 ↑

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📘 결론: 구축 아파트도 규제의 예외는 아니다

2025년 이후 금융당국은 부동산의 종류나 연식에 따라 예외 없이 규제를 적용합니다.
따라서 구축 아파트 매수자도 다음 사항을 반드시 인지해야 합니다.

• 감정가 기준 LTV 적용
• 노후도에 따른 DSR 심사 보수적 적용
• 전세 수요·환금성 낮음 → 대출 리스크 ↑

📌 무주택 실수요자의 경우, **정책금융 상품(보금자리론, 디딤돌 등)**으로 보완 가능한 경우도 있으니
꼼꼼한 사전조사와 전략이 필요합니다.