🏘️ 다주택자 규제 다시 강화? 대출 막힌 투자자의 대안은

dct리포트 2025. 7. 4. 10:00

🔍 규제 완화는 끝났다? 다주택자에 다시 집중되는 칼날

2025년 중반을 지나며 부동산 시장에 나타나는 뚜렷한 현상 중 하나는
다주택자에 대한 규제가 다시 강화되고 있다는 점입니다.
한때 세제 완화, 전매제한 완화 등으로 투자 여건이 다소 완화되었으나,
대출 부문에 있어서는 명확한 ‘재규제’ 흐름이 감지되고 있습니다.

최근 변화

다주택자에 대한 주택담보대출 금지 재검토
임대사업자 등록 통한 대출 우회 차단
조정대상지역 지정 재확대 논의
법인 보유 주택에 대한 대출·세금 강화 동시 진행

📌 정책 기조는 “실수요 보호 + 투자 억제”로 돌아왔으며,
다주택자는 다시 투자금 회수·운용 전략을 재검토해야 하는 시점입니다.

📉 대출 길이 막힌 다주택자, 현황 분석

다주택자는 이미 아래와 같은 금융 제약을 받고 있습니다:

항목내용

주택담보대출	원칙적 금지 (비조정지역 일부 예외)
임대사업자 대출	조건부 허용, 금리 상승 & 심사 강화
잔금대출	신규 취득 불가, 기존 주택 매도 조건 필수
전세자금대출	사실상 불가

📌 특히 신규 주택 매입은 기존 주택 처분 조건부 대출만 허용되며,
이미 보유한 주택의 임대 수익을 활용해 추가 투자하기 어려운 구조입니다.

🛠️ 다주택자가 활용 가능한 투자 대안

현금 유동성이 있는 다주택자의 경우,
대출 없이도 가능한 투자 전략을 고민해야 합니다.

✅ 1. 법인 분할 후 외곽 상가·오피스텔 투자

주택이 아닌 비주거용 부동산
법인 명의로 대출 가능성 일부 유지
단, 대출금리는 일반보다 높고, 심사 강화 고려

✅ 2. 고수익 월세형 주택 (소형 다가구, 도시형 생활주택)

1가구 다세대 상품 → 분할 임대 수익
취득 후 임대 등록 고려
수익률 5% 이상 가능

✅ 3. 매도 중심 포트폴리오 전환

실익 없는 저수익 자산 정리
비수도권 고정비 높은 물건 매도
현금화 통한 대기 전략 확보

📌 현재는 적극적 확장보다 포트폴리오 재편과 현금 유동성 확보가 핵심입니다.

💡 다주택자 세금·대출 회피, 가능할까?

일부 다주택자들은 우회 투자를 고민합니다.
하지만 다음과 같은 리스크를 꼭 인지해야 합니다:

가족 명의 투자 → 증여세, 양도세 리스크
차명 투자 → 세무조사 및 형사처벌 가능성
법인 전환 → 종부세 절감은 가능하나, 대출은 더 어려움

💬 단기적 절세보다 중장기 수익·리스크 통제가 우선되어야 합니다.

📘 결론: 다주택자, 대출이 아닌 전략적 전환의 시기

2025년 하반기 이후 다주택자는
단순히 "어떻게 대출받을까?"를 고민하기보다
"지금 가진 자산을 어떻게 운영할까?"에 집중해야 합니다.

현금 확보
수익률 높은 대체 자산으로의 이동
비주거용 자산 비중 확대
임대 사업 지속 가능성 점검

📌 규제는 당분간 계속된다는 전제 아래,
지금은 포지션을 정리하고 ‘기다리는 자’가 승자가 되는 시기입니다.