🔒 실수요자도 대출 막힌다? 2025 대출 규제의 현실적 영향

dct리포트 2025. 6. 28. 11:15

🏡 실수요자란 누구인가? 정책의 보호 대상에서 배제되는 현실

‘실수요자’는 말 그대로 실제 거주 목적의 주택을 구입하려는 사람을 의미합니다.
정부 정책에서는 일반적으로 다음과 같은 경우를 실수요자로 분류합니다.

하지만 2025년 6월 발표된 부동산 대출 규제 강화 정책은 이러한 실수요자들에게도 대출 장벽을 높이고 있습니다. 단지 투기 수요를 억제하려는 목적만이 아니라, 가계부채 총량 자체를 줄이겠다는 방침이기 때문입니다.

그 결과, 현재 주택을 구매하려는 실수요자들조차도 대출 승인이 어렵거나, 한도가 부족한 상황에 놓이게 되었습니다.

가장 핵심적인 변화는 DSR(총부채원리금상환비율) 기준 강화입니다.
이번 정책에서는 DSR 적용 대상을 대폭 확대하며 실수요자들에게도 영향을 미치고 있습니다.

항목이전2025년 6월 이후

DSR 적용 기준	총 대출 1억 초과	총 대출 6천만 원 초과
영향 대상	일부 중산층 이상	청년, 신혼부부, 1인 가구까지 확대

연소득 4,000만 원일 경우, 연간 1,600만 원까지만 원리금 상환 가능
→ 대출 상환액이 이를 초과하면 대출 승인 불가 or 한도 삭감

💥 이로 인해:

정부는 실수요자 보호 명목으로 LTV(주택담보대출비율) 상향 조건을 일부 유지했습니다.

하지만 문제는 이 LTV 비율만으로는 실제 대출을 받을 수 없다는 점입니다.
왜냐하면 DSR이 ‘한도 제한의 최종 필터’ 역할을 하기 때문입니다.

📌 즉, 집값이 5억 원이고, LTV 70%면 3.5억 대출 가능해 보여도
DSR 계산에서 소득 기준을 넘기면 1.8억밖에 안 나오는 상황도 존재합니다.

💡 실수요자의 좌절 포인트

실수요자 중 가장 타격을 받는 집단은 청년층과 신혼부부입니다.
이들은 비교적 낮은 연소득, 기존 대출 보유율 높음, 자산 축적 미비 등의 특징으로 인해
DSR 기준을 충족하기 어렵습니다.

이런 사례는 2025년 들어 더욱 늘고 있으며, 실수요자들의 주거사다리 붕괴 문제가 본격화되고 있습니다.

이제 실수요자들도 철저한 사전 계획 없이 주택 구매에 나서기 어렵습니다.
정부의 규제 속에서도 생존할 수 있는 전략은 다음과 같습니다.

→ 신용대출, 차량 할부, 전세대출 포함 여부 확인
→ 금융 앱(마이데이터 기반)으로 사전 진단

→ 버팀목 전세자금대출, 디딤돌 대출, 청년 우대형 등
→ 은행 방문 전 주거복지포털 또는 HUG 홈페이지에서 자격 확인

→ 중소형, 구축 아파트 선택
→ 전세끼고 매입보다는 실거주 + 월세 활용 전략 고려

→ 중도금 대출 거절되는 케이스 증가 중
→ 계약 전에 전체 자금 계획을 시뮬레이션해야 함

정부는 실수요자를 보호하겠다고 했지만, 현실은 그렇지 않습니다.
가계부채 총량 통제가 최우선 과제가 되면서
실수요자도 사실상 같은 규제 테이블 위에 올려진 셈입니다.

이제는 실수요자도